КАК СДЕЛАТЬ ИЗ ОДНОЙ КВАРТИРЫ НЕСКОЛЬКО СТУДИЙ?

Отдельная квартира-студия, самовольно перестроенная из комнаты в коммунальной квартире, становится выгодным бизнесом для предприимчивых владельцев недвижимости.  Однако эксперты по обследованию зданий каждый раз убеждаются, что с точки зрения строительных норм львиная доля таких мини-квартир создана нелегально, а  узаконить их реконструкцию чрезвычайно сложно. Тем не менее, этого можно добиться, даже если дело дойдет до суда и судебной строительно-технической экспертизы.

Подводные камни переустройства старого жилого фонда

Приобрести студию в бывшей коммунальной квартире можно в любом районе Санкт-Петербурга. Специалистам компании ГЛЭСК приходилось проводить обследования и экспертизы таких помещений и вПриморском, и в Центральном районах города. В одном случае многокомнатную квартиру превратили в четыре студии, в другом – в девять. То есть новые владельцы установили в бывшей коммуналке дополнительно девять душевых кабин или ванн, девять кранов и раковин, девять унитазов. В результате нагрузки на водопроводные сети и канализацию выросли многократно. Неудивительно, что соседи начали жаловаться на перебои с водой и протечки.

Новые квартиры-студии на первом этаже или над нежилыми помещениями, офисами и магазинами – это еще полбеды. Нередко на верхних этажах санузлы, ванны и кухни из-за переделок оказываются над жилыми комнатами в квартирах ниже этажом, что уже является грубейшим нарушением Жилищного кодекса и санитарных норм. Такую реконструкцию узаконить нельзя, и владельцам квартир-студий по требованию межведомственной комиссии или по решению суда приходится возвращать инженерные коммуникации на прежнее место.

Тем не менее, растущийспрос на переделку коммуналок в студии рождает предложение. За последние годы возникли строительно-ремонтные компании (некоторые с 10-летним опытом подобных работ), которые берутся переделать комнату в студию с заменой электропроводки, радиаторов, окон и дверей. Заказчикам предлагают выполнить дополнительное утепление,шумоизоляцию,а в комнатах с высокими потолками – построитьантресольный этаж. Компании обещают также сформировать кухонное место и санузел независимо от их удаленности от коммунального санузла с помощью насосов для отвода канализационных вод игидроизоляционных стяжек.

Но проводят ли такие компании необходимое предварительное обследование конструкций и инженерных сетей жилого дома? Ведь стяжки и гидроизоляция – это лишняя нагрузка на зачастую изношенные перекрытия, а новое оборудование – нагрузка на видавшие виды трубы и электропроводку. Не придется ли отвечать за такую незаконную переделку владельцам квартир-студий в случае коммунальной аварии, трещин в стенах и протечек к соседям?

Можно ли сделать из одной квартиры несколько студий?

С точки зрения современных технических решений -можно, считают специалисты строительно-технической экспертизы. Хотя будет очень сложно соблюсти все необходимые санитарные, пожарные, строительные требования и связанные с ними ограничения.

Например, переустановить газовую плиту и колонку удастся только там, где можно организовать вытяжку, есть окно в комнате с газовыми приборами, а сама комната отделена от жилых и вспомогательных помещений. Прежде, чем затевать масштабную переделку, необходимо обследовать перекрытия, несущие конструкции, вентиляционные шахты. Конечно, можно отказаться от газовых труб в пользу электроплиты и бойлера с электронагревом, но свободных мощностей, выделенных для одной квартиры, с трудом хватит на несколько студий – ведь нагрузка на электросеть вырастет в разы. Из-за перегрузки сети в пиковые часы, например, накануне новогоднего празднования, проводка может не выдержать. Тогда в лучшем случае подъезд останется без освещения, в худшем – произойдет пожар.

Водоснабжение – еще одно слабое звено в новых инженерных коммуникациях. Коммуналка с общими местами пользования – это одно, и совсем другое – тот же самый ресурс ГВС и ХВС для еще нескольких квартир, подключенныхк тому же стояку. В этом случае студии даже на первом этаже станут помехой для соседей с верхних этажей, которые рискуют остаться с минимальным напором воды. Что уж говорить о канализации, нагрузка на которую также кратно возрастет: из канализационного лежака, протянутого по всей площади бывшей коммуналки, содержимое хлынет в стояк, а затем в подвальный коллектор, также не рассчитанный на бόльший напор. Все это может привести не только к засорам, но и к выбиванию предохранительного лючка и возникновению протечек канализационных стоков в подвал.

Как узаконить разделение квартиры на несколько студий?

В градостроительном законодательстве переделка коммунальной квартиры в студии считается реконструкцией, так как она предполагает значительные изменения инженерных систем зданий с формированием новых абонентов, перепланировку здания, а иногда и усиление конструкций.

Согласно законодательству, реконструкция должна проводиться в пределах всего жилого дома, то есть необходимо обследовать само здание, его инженерные сети и на основании результатов обследования разработать проектную документацию в полном объеме, как того требует ПП от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Затем проектная организация должна получить заключение экспертизы проектной документации и разрешение на реконструкцию в органах Госстройнадзора. Отметим, что проектная документация предполагает реконструкцию общедомовых инженерных сетей, то есть перепланировка коммунальной квартиры затрагивает реконструкцию за ее пределами и должна быть согласована с соседями. Когдастроительные работы по проекту выполнены, орган Госстройнадзора должен выдать заключение о соответствии и на основании этого заключения разрешить вводквартиры в эксплуатацию.

Это долгий и дорогостоящий путь, которые делаетвыгодное превращение бывшей коммунальной квартиры в доходные студии экономически нецелесообразными. Именно поэтому большинство студий в коммунальных квартирах, по сути, нелегальны.

Чем может помочь строительная экспертиза, если дело дошло до суда?

Как ни странно, узаконить реконструкцию можно в судебном порядке, если переделка уже завершена, но у вас есть проект. В этом случае юристы советуют обратиться в орган Гостройнадзора за разрешением на строительство, а после получения отказа (так как проект уже реализован) владелец может подать исковое заявление в суд.

На этом этапе, еще до обращения в суд, важно самостоятельно провести строительную экспертизу, чтобы эксперт указал на возможные слабые места в проектной документации, которые можно было бы поправить, а также приобщить данные экспертизы к материалам дела. 

Однако надо быть готовым к тому, что по инициативе судьи все равно может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза и выбрана экспертная организация по ее проведению. Как правило, вэтом случае в ходе проведения экспертизы на объекте присутствует не только судебный эксперт, но и ответчики по делу: представители Госстройнадзора, Комитета по имущественным отношениям и других организаций, отвечающих за эксплуатацию жилого дома. Если объект является памятником архитектуры, то к обследованию здания привлекается специалист КГИОП. После обследования производится камеральная обработка полученных данных и детально изучаются документы истца.

На основании полученного заключения судом будет вынесено решение о том, возможно ли ввести в эксплуатацию несколько квартир-студий, перестроенных из одной многокомнатной квартиры, или данная реконструкция недопустима, и требуется вернуть квартиру в ее первоначальное состояние.